PROPERTY FEATURES
当社の物件では都心部のターミナル駅や郊外でもハブとなる主要駅から乗車10分以内、最寄り駅から徒歩10分以内の物件選定に特化しております。
入居者様が最も重視するのは立地。立地はあとから変えることができない条件であり物件選びの最重要項目となります。したがってマンション経営の成否は立地で決まると言っても過言ではありません。
都市圏にはビジネスや商業の中心となる駅がいくつか存在します。
大阪では梅田・新大阪・難波・阿倍野・京橋・千里中央・十三などが該当します。
それらの駅から乗車10分以内が生活の利便性を感じられる距離であり安定的な家賃も見込まれる人気の立地です。
通勤・通学において少ない負担で目的地までたどり着くためには、最寄り駅までの所要時間も重要な要素となります。一般的には徒歩10分以内が駅近物件の目安とされています。
これらの条件を満たした上で安定的な利回りの物件は市場に出ることは少なく、ごく一部の人しか情報を知ることはできません。
当社でならこれまで培った土地開発のノウハウとネットワークを駆使して、厳選された優良な土地を購入できるのです。そして投資家の皆様にとって魅力的な物件をご提供し続けます。
建物の構造は主に、木造・鉄骨造・RC（鉄筋コンクリート）造の3種類があります。それぞれの建築コストは木造【10〜15万円／㎡】・鉄骨造【20〜25万円／㎡】・RC造【30〜40万円／㎡】
この中ではもちろんRC造が堅牢性や防音性の他、気密性なども高く、居住者様も安心快適に住むことができます。しかし、建築コストが高く、高層マンションなどの数十件の住戸があるマンションでないと安心できる利回りを獲得することはできません。
反対に木造の場合、建築コストは安くすみますが、経年劣化が早く耐用年数が短くなります。また短いスパンでの補修も必要なため、将来的な不安要素を大きく残し気付いた時には資産価値の低下が著しく、売却できない状態になることもあります。
ARCENCIEL COURTでは重量鉄骨での建設にこだわって取り組んでおります。
RC 造に匹敵する高い居住性
プランの自由度が高い。
また、堅牢性もRC造に近く耐震性が高い。
高耐火性能である
当社で開発を行う都市部の市街地や主要駅の近隣などは、耐火性能が必要とされる防火地域や準耐火地域に指定されていますが、重量鉄骨造は法廷に沿って建てることにより問題なくクリアできます。
高耐久である
実際に内覧してみると、木造や軽量鉄骨造とは安心感が大きく異なり、入居希望者様に大きなアピールとなります。阪神・淡路大震災で滅失した建物の割合を見ても特に大きな被害が発生した神戸市東灘区から須磨区にいたるエリアでは倒壊などにより滅失した割合が木造は全体の約40%に達したのに対し、鉄骨造（軽量・重量）では約10%と木造の約1/4程度に留まりました。
熱効率が優れている
断熱性・気密性が高いため冷暖房効率が高く、光熱費の節減にも効果があります。
防音性に優れている
都市部の集合住宅では騒音が原因のトラブルもしばしば発生します。重量鉄骨造では防音性に優れており、当社の工法ではRC造と同じく、コンクリートスラブで床を構成することにより、防音問題を軽減しています。
家賃下落幅が小さい
新築のうちはどの物件も綺麗に見えますが、工法によりその後の経年劣化には大きな違いが見られます。木造は劣化が早く、15年経てば外観もかなりくたびれてきます。賃貸ニーズの高い大阪市内でも木造の場合、家賃は下落しやすい傾向にありますが、劣化しにくい重量鉄骨造の場合は、家賃の下落幅が小さく抑えられており、安定した家賃収入が期待できます。
売却が容易である
不動産投資に対する金融機関の融資では通常、物件の残存耐用年数が返済期間の上限となります。木造の法定耐用年数22年に対し重量鉄骨造は34年と12年も差があるのです。返済期間が短いと金融機関への返済より家賃収入が少ないケースもでてきます。そうすると買い手もつきにくいですが、返済期間が長いとキャッシュフローに余裕があるため、買い手もつきやすいのです。
通常の駅近賃貸物件では各住戸の専有面積は20〜25㎡にとどまります。主なターゲット層である、単身会社員や学生など寝るだけの場所という考えの方も多く、この程度の面積で問題ないと考えられてきました。
延床面積200㎡の物件を建てた場合、専有面積20㎡の物件なら10戸設けられます。しかし、専有面積40㎡の物件なら5戸しか設けることができません。広い物件ほど家賃は高く設定できますが、面積に比例しているわけではありません。40㎡の物件でも20㎡の物件の2倍の家賃にはできないのが現実です。だから専有面積20〜25㎡程度の物件が多く、またそちらの方が利益率が良く見えますが、同等の物件が氾濫すれば、熾烈な家賃のたたき合いが発生し、入居づけが困難になってきます。
多くの方が家賃と築年数を基準に物件選びをされますが、部屋の広さは一目見て感じられる利点です。35㎡以上あれば二人で住むことも充分可能です。後から設備は豪華にできますが、部屋の広さは後から変更するのは困難です。
専有面積の広さはライバル物件が追随できないアドバンテージをもたらしてくれます。だからARCENCIEL COURTでは広さにもこだわりがあるのです。